От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал сайт насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.
Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:
- Оспаривание сделки;
- Признание сделки ничтожной;
- Расторжение договора купли-продажи.
Оспаривание - это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки - 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности - 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.
От разрыва договора страдает покупатель
Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет - потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы - продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.
У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала . Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.
Сделки в группе риска
Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.
1. Нарушения при приватизации
Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена - это неправильно приватизированные объекты.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры - одна из самых рискованных сделок.
От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.
Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.
Антон Чистяков
юрист ЦН «Северная казна»
В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.
2. Квартира полученная в наследство
Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.
3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия
Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек, купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.
Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.
4. Продавец — пожилой
Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.
Елена Фаррахова
директор офиса АН «Новосёл»
Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.
Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).
5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний
С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.
Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.
Евгения Свинтаржицкая
Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.
Ранее портал сайт рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался .
6. Квартира - совместно нажитое имущество супругов
Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.
Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.
7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству
Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.
О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.
8. Продаётся квартира, полученная в подарок
Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения - это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.
Оксана Байрамова
Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.
9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты
Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу - это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.
Оксана Байрамова
юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.
10. Продажа по доверенности
Приобретение квартиры продающейся по доверенности - вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.
Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.
Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.
Антон Чистяков
юрист ЦН «Северная казна»
Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.
11. Покупка доли квартиры
Три степени защиты от оспаривания сделки
При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.
Следующая степень защиты - исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал сайт приводил достаточно подробную инструкцию для , позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры - необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.
Оксана Байрамова
юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе - это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.
Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.
На портале сайт можно ознакомиться с и скачать договор в формате Word/
Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.
Сделка - это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной - в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.
Важно знать: сделки могут быть признаны недействительными по разным причинам. Вы можете узнать их все на консультации - наши юристы подробно расскажут, как признать недействительной сделку по покупке или продаже квартиры.
Какие сделки могут быть признаны недействительными?
Важно знать: с юридической точки зрения признание сделки купли продажи квартиры недействительной отличается от расторжения договора купли продажи квартиры , о чем можно узнать по ссылке.
Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать - подробнее об этом сказано ниже.
О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:
- Сделка недействительна, если она противоречит закону. (Пример: человек, которому выдана доверенность на продажу квартиры, не может по этой доверенности купить квартиру сам для себя. Такая сделка недействительна.)
- Сделка недействительна, если она аморальна или противоречит основам правопорядка.
- Недействительна мнимая сделка - то есть сделка, совершённая лишь для вида. (Пример: у человека могут отобрать квартиру за долги. Он продаёт эту квартиру своему родственнику, чтобы её не могли арестовать. Такую сделку купли продажи квартиры могут признать недействительной.)
- Если сделку совершает недееспособный человек, то эта сделка так же недействительна. (Пример: квартирой владеет психически больной человек. Он продаёт квартиру. Его родственники могут требовать признания сделки купли продажи квартиры недействительной, причём для этого даже не нужно обращаться в суд.)
- Недействительна сделка, совершённая лицом в возрасте до 14 лет.
- Сделка недействительна, если требовалось согласие третьего лица на её совершение, но такого согласия не было. (Пример: статья 35 Семейного кодекса указывает, что для продажи квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого согласия не было, супруг, который возражает против сделки, может подать в суд. Ещё пример: если квартира принадлежит ребёнку до 14-ти лет, родители не могут продать её так просто. Нужно разрешение органов опеки (часть 2 статьи 37 ГК РФ, часть 3 статьи 60 СК РФ). Если не получить разрешение, опека может подать в суд о признании сделки купли продажи квартиры недействительной.)
- Нельзя совершать сделки с квартирами, распоряжение которыми ограничено. (Пример: суд арестовал квартиру. Её невозможно продать до снятия ареста.)
- Сделка недействительна, если человек, участвующий в ней, не осознавал своих действий, когда заключал сделку. (Пример: человека напоили алкоголем и заставили подписать договор. Можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.)
- Сделку купли продажи квартиры признают недействительной, если одна из сторон сделки существенно заблуждается относительно этой сделки. (Пример: старику с плохим зрением дают на подпись договор купли продажи квартиры, говоря, что это, например, договор аренды или какие-то документы для соцзащиты. Обманутый человек может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной.)
- Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия. (Пример: человеку приставляют пистолет к голове и заставляют подписать договор купли продажи квартиры - такой договор суд признает недействительным.)
Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными - оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.
Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?
Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность - это самая маленькая часть проблем.
В иске должны быть указаны:
- наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
- имя истца, его место жительства;
- имя ответчика и его место жительства;
- описание ситуации - когда был заключён договор и т.д.;
- причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
- перечень прилагаемых документов.
Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная - 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).
Ну и самая большая сложность в подобных делах - доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?
В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение - то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю - деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно - оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.
Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.
Почему нужна помощь юриста
Признание сделки купли продажи квартиры недействительной - это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.
Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры ? По общему правилу - да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.
Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.
Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.
Помните - признание сделки купли продажи квартиры недействительной - достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.
Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.
Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:
- Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
- Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
- Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
- Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
- Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
- Срок давности оспаривания договора купли-продажи
- В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде , никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Какие сделки считаются ничтожными:
- Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
- Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
- Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
- Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
- Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)
Какие сделки считаются оспоримыми:
- Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
- Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
- Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства , либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
- Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств . (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
- Сделка совершена под влиянием обмана , то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
- Сделка является кабальной , то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
- При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность .
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).
В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:
- 1 год – по оспоримым сделкам . Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
- 3 года — по ничтожным сделкам . Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет . Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.
Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика . То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.
В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.
При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом .
Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.
Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.
Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.
Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.
Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.
Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным
Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.
Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.
Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.
В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.
Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.
Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.
Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.
Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.
Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.
Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.
Услуги юристов по оспариванию сделки:
- Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
- Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
- Предъявление иска в суд
- Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)
Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.
Для продажи машины необходимо заключить письменный договор. Он должен быть составлен грамотно. В противном случае, его могут признать недействительным, что приведёт к недействительности самой сделки.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Что это
Договор купли-продажи автомобиля – это документ, удостоверяющий переход права собственности от одного владельца к другому. Главное условие именно такой разновидности договоров – это их платность. То есть, в «теле» документа прописывается сумма, за которую право собственности передаётся. Безвозмездным такой договор быть не может.
Стоимость договора обговаривается сторонами до его подписания. Цена обязательно должна быть указана в «теле» соглашения. Это основное условие действительности договора.
Недействительность договора – это признание сделки совершённой с нарушением норм законодательства, что приводит к тому, что исполнение обязательства признаётся ничтожным. То есть, сделка подлежит отмене.
Предмет сделки возвращается собственнику. В данном случае, автомобиль возвращается продавцу, а деньги — покупателю.
Признать договор ДКП авто недействительным может только суд. Поэтому одна из сторон сделки или третье лицо, чьи интересы были затронуты свершившейся сделкой, должна подать в суд исковое заявление в соответствующим требованием. Своё требование необходимо подтвердить доказательствами.
Между физическими лицами может быть заключён ДКП в устной форме, но даже сотрудники ГИБДД не берутся регистрировать право на основании устной договорённости.
Закон не обязывает стороны дополнительно заверять договор у нотариуса.
Чем регулируется
Так как покупка и продажа автомобиля является сделкой, то е оформление происходит в соответствии с ГК РФ.
- Оформление договора происходит в соответствии с .
- А, так как, это договор продажи и покупки, то принимать во внимание также нужно и положения
- Основания для признания договора, а, как следствие, и сделки недействительной, прописаны в
Основания
Сделка признаётся ничтожной, то есть, не имеющей своей юридической силы, в том случае, если она была совершена с нарушениями норм действующего законодательства.
Об этом свидетельствуют следующие признаки:
- в договоре отсутствуют существенные условия;
Например , не указана стоимость автомобиля.
- у сделки налицо все признаки мнимости;
То есть соглашение было заключено, договор подписан, обязательство исполнено, а требование нет.
- соглашение было подписано под угрозой жизни и здоровью самой стороны сделки, так и его родственников;
- одна из сторон была введена в заблуждение относительно условий подписания договора. Наиболее часто встречающийся случай – подлог документов или продажа залогового авто;
Например , предмет сделки находится в совместной собственности супругов, то есть, был куплен в браке. Муж продаёт машину, не получив официального согласия своей жены на сделку. Покупатель не подозревает об этом факте. Как только он узнает, что был совершён подлог, он имеет право обратиться в суд.
- у сделки есть признаки фиктивности;
То есть, купля-продажа автомобиля прикрывала другую, не всегда законную сделку.
- цель сделки по купле или продаже автомобиля имеет характер, который нарушает нормы морали, нравственности и правопорядка.
Видео: детали
Виды ничтожных сделок
Ничтожная сделка – это сделка, в том числе и по купле – продаже машины, которая признаётся судом недействительной.
Среди таких соглашений можно выделить следующие:
- мнимая сделка. То есть, на бумаге она была совершена, а по факту – нет.
Например, деньги за машину были переданы, а машина в собственность не оформлена. Или, наоборот. Но, важно понимать, что налицо не предумышленный обман, а именно предумышленное совершение действий, для создания вида исполнения условий сделки;
- притворная или фиктивная сделка;
То есть, купля-продажа машины была совершена для того чтобы прикрыть другую, зачастую незаконную, сделку.
- одна из сторон сделки признана судом недееспособной;
Не играет роли, знали ли стороны заранее об этом факте или нет, но сделка будет ничтожной.
- одна из сторон сделки не достигла ещё 14-летнего возраста.
При наличии всех вышеуказанных обстоятельств и оснований, одна из сторон сделки (как правило, это пострадавшая сторона), имеет право посетить суд с исковым заявлением, в котором будет изложено требование о признании договора и самой сделки недействительными. Как следствие, реституция. То есть, возвращение к первоначальному виду – машину продавцу, деньги покупателю.
Оспаривание сделки
Оспорить сделку можно только в судебном порядке. Для этого нужно подать иск по месту регистрации имущества. Сделать это может только одна из сторон сделки или третье лицо, чьи интересы были нарушены данным соглашением.
Для подачи искового заявления необходимы документы, которые будут подтверждать факты, изложенные в заявлении. Без них иск не примут на рассмотрение.
Иск о признании договора купли продажи автомобиля недействительным
Как пишется иск, чтобы его принял суд к рассмотрению? Исковое заявление о признании договора купли-продажи автомобиля в суд не может быть составлено в письменной форме.
Исковое заявление должно отвечать требованиям, которые описаны в .
То есть, необходимо указать следующую информацию:
- «шапка» заявления. Она оформляется в правом верхнему углу бумаги, и должна содержать в себе следующее:
- Полное наименование суда;
Если иск подаётся в мировой суд, то указывается ФИО мирового судьи. Почерпнуть эту информацию можно на официальном сайте суда.
- ФИО истца, его место жительства, контактные данные – номер действующего мобильного телефона и актуальный адрес электронной почты;
- ФИО ответчика, адрес его места жительства, контактные данные;
- Цена иска;
- Размер государственной пошлины.
- «тело» заявления. Здесь излагается вся необходимая информация о рассматриваемом деле. Это:
- Дата и место совершения сделки;
- Реквизиты ДКП;
- Данные об автомобиле;
- Реквизиты документов на машину;
- Мотивы, которые привели к тому, что договор нужно признать недействительным;
- Привести ссылки на нормы закона, которыми руководствуется истец;
- Просьба к суду признать договор недействительным, сделку ничтожной и потребовать реституцию.
- Приложение. Это список документов, которые подтверждают все те сведения, изложены в заявлении;
- Дата составления документа и подпись истца.
Судебная практика
К сожалению, судебная практика по подобным делам не так обширна. Дело в том, что многие граждане бояться подавать иск в суд, считая, что самИ виноваты в случившемся. Но, зачастую это не так.
Примером правосудия является решение суда по делу № 2-403 / 2011 , когда суд признал сделку недействительной, и обязал вернуть деньги продавцу. Решение